Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации (далее-ОЗП) является одним из важнейших аспектов надлежащего оказания услуг по управлению многоквартирными домами.

Подготовкой домов к ОЗП должна осуществляться, в зависимости от способа управления, управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК или при непосредственном управлении – лицом, оказывающим услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Виды работ при реализации вышеуказанных мероприятий регламентированы Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ                           от 27.09.2003 г. № 170.

Согласно указанным Правилам целью подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период.

При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

• устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;
• привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
• обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома, котельной, теплового пункта и теплового (элеваторного) узла утверждаются органом местного самоуправления (по предложению организации, обслуживающей указанный жилищный фонд) с учетом завершения всех работ в северных и восточных районах — до 1 сентября, в центральных — к 15 сентября, в южных — до 1 октября, включая проведение пробных топок центрального отопления и печей. Контроль за ходом работ по подготовке к зиме осуществляют органы местного самоуправления, собственники жилищного фонда и их уполномоченные и государственные жилищные инспекции.

Подготовке к зиме (проведение гидравлических испытаний, ремонт, поверка и наладка) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в квартиры (котельные, внутридомовые сети, групповые и местные тепловые пункты в домах, системы отопления, вентиляции).

Котельные, тепловые пункты и узлы должны быть обеспечены средствами автоматизации, контрольно-измерительными приборами (КИП), запорной регулирующей аппаратурой, схемами разводки систем отопления, ГВС, ХВС, приточно-вытяжной вентиляции, конструкциями с указанием использования оборудования при различных эксплуатационных режимах (наполнении, подпитке, спуске воды из систем отопления и др.), техническими паспортами оборудования, режимными картами, журналами записи параметров, журналами дефектов оборудования.

При наличии воды в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода, проложенного в подвале (техподполье).

Продухи в подвалах и технических подпольях на зиму можно закрывать только в случае сильных морозов.

Начало отопительного сезона устанавливается органами местного самоуправления.

Готовность объектов жилищно-коммунального хозяйства к эксплуатации в зимних условиях подтверждается наличием:

• паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях;
• актов на исправность автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов (КИП) котельных и инженерного оборудования зданий;
• актов технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
• актов о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме и акта по каждому объекту, а также актов на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.

В настоящее время совместно с органами прокуратуры Государственной жилищной инспекцией Липецкой области проводятся проверки готовности жилищного фонда к сезонной эксплуатации, кроме того данные проверки проводятся в соответствии с утвержденным планом.

При проверках особое внимание уделяется тем домам, где имелись нарушения температурного режима в жилых помещениях при прохождении отопительного периода.

По результатам проведенных Госжилинспекцией проверок  выявляются нарушения и  выдаются предписания  об устранении выявленных нарушений жилищного законодательства организациям, ответственным за содержание многоквартирных домов.

В результате проверок выявляются следующие основные нарушения по содержанию многоквартирных домов:

• неисправное (нарушение кровельного покрытия) состояние кровли;
• неисправное (частичное разрушение) состояние цоколя;
• неисправное состояние наружного водостока;
• отсутствие герметизации вводов трубопроводов;
• нарушение технического состояния отмостки;
• неисправное состояние теплоизоляции трубопроводов систем теплоснабжения и горячего водоснабжения;
• нарушение остекления мест общего пользования, отсутствие внутреннего остекления оконных проемов;
• неисправное (разрушение кирпичной кладки, штукатурного слоя дымоходов) состояние оголовков вентиляционных  каналов;
• нарушение технического состояния межпанельных швов на наружных и торцевых  стенах многоквартирных домов;
•   нарушение (не обеспечен плотный притвор) технического состояния входных дверей.

По состоянию на 14.08.2015 г. по результатам плановых проверок и проверок подготовки  жилищного фонда к отопительному периоду 2015 – 2016 годов, проведенных по требованиям прокуратуры Липецкой области, выявлено 1324 нарушения, выданы предписания об устранении выявленных нарушений.

По выявленным нарушениям Госжилинспекцией вносятся предложения о выдаче представлений или возбуждении административных дел прокуратурами районов г. Липецка и Липецкой области по ст. 14.1.3 КоАП РФ (осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований) и ст. 9.16 КоАП РФ (несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, требований энергетической эффективности, оснащенности их приборами учета). 

Кроме того, выездные проверки по осуществлению государственного надзора подготовки жилищного фонда Липецкой области к сезонной эксплуатации 2015 – 2016 годов проводятся в рамках рассмотрения обращений граждан, поступающих в Госжилинспекцию. Так, с 1 мая 2015 года в Госжилинспекцию поступило 426 обращений по данному вопросу, по результатам рассмотрения которых выявлено 732 нарушения, выдано 327 предписаний об устранении выявленных нарушений, составлено 74 протокола об административных правонарушениях.